O início do ano costuma trazer uma sequência de compromissos financeiros, como impostos e taxas obrigatórias. Entre eles, dois merecem atenção redobrada dos proprietários de imóveis: o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e das cotas condominiais. A inadimplência nessas obrigações pode ir muito além de juros e multas, culminando em execução judicial, penhora e até leilão do imóvel.
Em Brasília, advogados especializados alertam que muitos proprietários só percebem a gravidade da situação quando já existe um processo em andamento.
A advogada Priscila Pedroso, procuradora-geral do INCC, explica que o problema começa de forma aparentemente simples, mas pode evoluir rapidamente.
“O atraso no IPTU pode levar à inscrição em Dívida Ativa e, posteriormente, à execução fiscal. Já no caso do condomínio, o processo costuma ser ainda mais célere, porque a cobrança pode ser feita por meio de ação de execução direta. O morador precisa entender que não é apenas uma conta atrasada, é um risco real ao patrimônio”, alerta.
IPTU: dívida pública e execução fiscal
No caso do IPTU, após o vencimento e a ausência de pagamento, o débito pode ser inscrito em Dívida Ativa. Se não houver negociação, o município pode ajuizar execução fiscal.
O advogado brasiliense Henrique Castro, especialista em direito imobiliário, explica que a execução fiscal pode resultar em bloqueio de valores e penhora do imóvel.
“Se o contribuinte não paga nem negocia, o juiz pode autorizar a penhora do bem. O imóvel pode ir a leilão para quitar o débito tributário. Embora o processo possa levar alguns anos, ele avança e pode terminar com a perda do patrimônio”, destaca.
Condomínio: cobrança mais rápida
Já as cotas condominiais seguem uma lógica diferente. Desde que passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial, o condomínio pode ingressar diretamente com ação de execução.
Segundo Priscila Pedroso:
“A dívida condominial costuma caminhar mais rápido que a execução fiscal. Em alguns casos, em cerca de um ano o imóvel já pode estar em fase de leilão judicial, caso não haja acordo.”
Na primeira tentativa de leilão, o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação. Na segunda praça, pode ser arrematado por valor significativamente inferior, respeitando os limites legais.
A dívida acompanha o imóvel
Outro ponto importante é que tanto o IPTU quanto as cotas condominiais são obrigações chamadas propter rem, ou seja, vinculadas ao imóvel e não apenas ao proprietário.
O advogado tributarista brasiliense Fernando Sapia explica:
“Mesmo que o imóvel seja vendido, a dívida o acompanha. O novo proprietário pode ser responsabilizado se a pendência não tiver sido quitada antes da transferência.”
Além disso, mesmo quando o imóvel está alugado, a responsabilidade perante o Fisco e o condomínio continua sendo do proprietário.
INCC alerta para prevenção
O presidente do INCC – Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes, Paulo Melo, reforça que a prevenção é sempre o melhor caminho.
“Nós orientamos síndicos e proprietários a priorizarem o diálogo e a negociação. Perder um imóvel por falta de planejamento ou comunicação é algo que pode ser evitado. Existem programas de parcelamento, acordos administrativos e alternativas jurídicas. O importante é não ignorar o problema”, afirma.
Paulo Melo também destaca que muitos condomínios estão abertos à negociação antes do ajuizamento da ação.
“Quando há boa-fé e iniciativa do morador, quase sempre é possível construir uma solução antes que o caso chegue à Justiça.”
Programas de negociação
Diversos municípios oferecem programas de parcelamento ou anistia de juros e multas ao longo do ano. No entanto, esses programas não são permanentes e variam conforme a legislação local. Por isso, é fundamental acompanhar os canais oficiais da prefeitura e do condomínio.
Como evitar a perda do imóvel
Antecipe o pagamento ou o parcelamento ainda na fase administrativa;
Se a dívida já estiver inscrita em Dívida Ativa, procure a procuradoria municipal para formalizar acordo;
No caso do condomínio, converse com o síndico ou administradora antes do ajuizamento;
Acompanhe programas municipais de renegociação;
Busque orientação de advogado especializado para avaliar riscos e estratégias.
O risco de perder um imóvel não é automático, mas a evolução da cobrança — do atraso à execução e ao leilão — pode se tornar inevitável quando não há ação preventiva. Neste início de ano, especialistas recomendam revisão do orçamento e organização financeira como medidas essenciais para preservar o patrimônio.
