Pesquisa realizada pelo Secovi Rio revela 840 novos processos em janeiro no estado
Um alerta para o mercado condominial fluminense: no primeiro mês de 2026, 840 novas ações judiciais foram protocoladas, com 500 delas na capital e 340 no interior. Os dados são de um estudo realizado pelo Cepai (Centro de Pesquisas e Análise da Informação) do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), com informações do TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro).
Os principais motivos para as ações judiciais incluem cobranças de cotas em atraso, desentendimentos entre moradores e questionamentos sobre decisões tomadas nas assembleias. Essas situações, frequentemente presentes no cotidiano dos condomínios, quando não resolvidas por meio de mediação ou negociação, acabam recorrendo ao Judiciário.
Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, destaca a importância de uma gestão mais profissionalizada para lidar com essa realidade. "É crucial que as assembleias sejam conduzidas corretamente, com convocação regular, pauta bem definida e respeito estrito aos quóruns legais e convencionais, evitando que decisões sejam posteriormente contestadas ou anuladas judicialmente. Além disso, é crescente o número de disputas no Judiciário sobre o uso da propriedade, especialmente no Rio de Janeiro, com conflitos relacionados à locação por temporada, que frequentemente exigem a intervenção judicial para equilibrar os direitos individuais dos proprietários com as normas coletivas do condomínio", ressalta Tulli.
No que diz respeito à inadimplência, principal causa dos processos, ele ressalta que a administração deve agir com agilidade para cobrar os pagamentos, implementando políticas eficazes e rápidas. "Com a mudança na Lei 14.905, em junho de 2024, que limitou os juros quando não previstos na convenção a menos de 1% ao mês, é ainda mais essencial antecipar as medidas de cobrança, incluindo ações judiciais, para evitar o prolongamento das dívidas e garantir o cumprimento das obrigações condominiais", alerta Tulli.
Bruno Gouveia, supervisor de Relacionamento da Cipa Síndica, acredita que o aumento das ações judiciais também é resultado de mudanças no comportamento dos moradores e na gestão dos condomínios. "Com relação à inadimplência, o impacto da profissionalização dos síndicos tem sido positivo. Isso possibilita uma gestão mais eficaz da cobrança e critérios mais claros para lidar com os débitos. Quando a negociação administrativa não funciona, a ação judicial se torna necessária para proteger a saúde financeira do condomínio", analisa Gouveia.
Ele também observa que o home office ampliou o tempo que as pessoas passam em casa, intensificando conflitos de convivência. "Além disso, a falta de aplicação das normas internas do condomínio, em alguns casos, ou uma gestão que não prioriza a mediação e a conciliação, contribuem para o agravamento desses problemas", completa Gouveia.
Homero Neto, diretor da JB Andrade Imóveis, corrobora com o panorama da pesquisa e acrescenta que muitas das ações poderiam ser resolvidas diretamente na administração do condomínio. "Embora a inadimplência seja a principal razão, há também disputas de convivência e questionamentos sobre assembleias. Transparência, condução eficiente das assembleias e comunicação constante são fundamentais para evitar que dúvidas e conflitos surjam depois", afirma Neto.
A seguir, resumimos as orientações dos especialistas para evitar litígios nos condomínios:
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Conduza assembleias com convocação formal, pauta clara e respeito aos quóruns legais e convencionais.
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Registre atas detalhadas e transparentes para evitar dúvidas e questionamentos posteriores.
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Adote práticas rápidas e eficazes para a cobrança da inadimplência, prevenindo o acúmulo de dívidas.
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Priorize a mediação e a conciliação antes de levar conflitos entre moradores ao Judiciário.
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Conte com administradoras e assessoria jurídica especializadas para garantir a segurança na gestão.
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Mantenha comunicação constante com os moradores, reforçando as regras e decisões do condomínio.
