Fórum debate questões práticas e legais da Administração de condomínios

A sede do Conselho Federal de Administração (CFA) foi palco do I Fórum de Administração de Condomínios do Sistema CFA/CRAs. O evento desta quarta-feira (27/8) reuniu especialistas e autoridades no tema para debater gestão condominial.

A abertura contou com a presença do presidente do CFA, Adm. Leonardo José Macedo; do vice-presidente da autarquia, Adm. Gilmar Camargo; do presidente do Conselho Regional de Administração de Minas Gerais (CRA-MG), Adm. Jehu Pinto de Aguiar Filho; do presidente do Conselho Regional de Administração de Santa Catarina (CRA-SC), Adm. João Luiz Merini Moser, que participou de forma online; e o coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CEAC), Adm. Inácio Guedes Borges, que foi o primeiro a falar.

“Duvido alguém que mora em um condomínio que não conheça uma história que não seja muito agradável. E quando você vai analisar essa história, faltou o quê? Gestão. E hoje nós vamos trazer na perspectiva do Conselho Federal de Administração, nos aspectos jurídicos, técnicos e parlamentares, a importância da nossa produção na salvaguarda da sociedade”, resumiu Guedes.

O presidente do CRA-SC ressaltou a importância de debater o tema frente ao crescimento do segmento e das oportunidades de atuação e valorização dos profissionais de Administração.

“Hoje, no Brasil, nós possuímos aproximadamente 500 mil condomínios registrados, fora aqueles que estão, de forma irregular, atuando. E esse número só cresce no nosso país a cada ano, impulsionado muitas vezes, pela verticalização das cidades, pelos modelos de moradia coletiva, que acabam se consolidando cada vez mais no nosso país. E junto com esse crescimento, vem a complexidade da gestão, que é um tema que os nossos profissionais de administração dominam muito bem”, destacou Moser.

O Adm. Jehu Pinto de Aguiar Filho relembrou a luta para avançar na gestão de condomínios, destacando o papel do Sistema CFA/CRAs para levar mais profissionalismo, segurança e eficiência para o segmento, que é complexo devido aos desafios de gestão de processos, de pessoas e de recursos.

“Mas nós, baseados na lei, não nos intimidamos. Insistimos, voltávamos (ao sindicato), fazíamos e íamos pelas beiradas, como todo mineiro, conquistando aquele espaço e aquelas pessoas que ofereciam resistência.”, afirmou.

Na mesma linha, o vice-presidente do CFA, Adm. Gilmar Camargo, que coordena as comissões especiais na Autarquia Federal, reconheceu a importância do trabalho dessas comissões e dos grupos de trabalho para os resultados concretos.

“Quero ressaltar os representantes da Comissão de Ação Parlamentar. O nosso PL, que pretende fazer a legalização, está caminhando bem, graças ao trabalho da comissão.”

Já o presidente do CFA, Adm. Leonardo José Macedo, destacou a necessidade de uma maior fiscalização e de esclarecimentos sobre uma interpretação errada da obrigatoriedade de registro em Conselho Regional de Administração para gestão de condomínios.  

“Alguns colegas advogados ficam dizendo que queremos que o síndico seja administrador, que se registre no Conselho. Não, o síndico orgânico não precisa de registro, mas a empresa que administra o condomínio. E nós temos profissionais que se capacitaram, tanto na formação de administração, como na formação específica, em gestão de condomínios”, disse Leonardo.

Marco regulatório, legislação e normatização da Administração Condominial

Durante o I Fórum de Administração de Condomínios do Sistema CFA/CRAs, o advogado Cristiano de Souza Oliveira,  reforçou que a legislação brasileira já estabelece critérios claros para a atuação de síndicos, sejam eles moradores (orgânicos) ou profissionais. 

“O síndico orgânico é uma parcela da totalidade, ele administra o bem próprio, então não precisa se cadastrar aqui, não precisa se habilitar. Nós temos que começar a diferenciar da regulamentação”.

Especializado há 30 anos na área condominial e único advogado a integrar o Grupo de Excelência de Administração Condominial – GEAC – , do CRA/SP, Oliveira defende que o Código Civil já dispensaria nova regulamentação por meio de projetos de lei para função do síndico profissional.  Ao final, um especialista deixou um questionamento.

“Havendo uma corrupção, o seguro paga um síndico que não está habilitado junto ao Conselho Regional de Administração, se a lei fala que ele tem que estar? Então, o problema não é um problema simples”, refletiu.

Quem também participou do debate e tem opinião semelhante quanto à gestão condominial da profissão de Administração é o assessor jurídico do CRA-MG e presidente da Comissão das Assessorias Jurídicas dos Conselhos Profissionais, na OAB-MG, Dr. Abel Chaves Júnior. Segundo ele, há uma interpretação equivocada por advogados, pois a relação do Código Civil com a legislação do CFA é uma legislação muito clara,  transparente e harmônica.

“Ouso dizer que não bastava mais nenhuma lei, nenhuma resolução do CFA, não haveria necessidade, bastava o Código Civil com a Lei 4.769, de 65, até porque, se nós pensarmos de forma contrária, nós vamos, então, rasgar a Constituição Federal.”

De acordo com o assessor parlamentar do CFA, Jenner de Moraes, que integra a Comissão Especial de Ação Parlamentar do Sistema CFA/CRAs, o  direito virou um ponto do projeto do Projeto de Lei nº 550 de 2025, que regulamenta a profissão de Síndico Administrador Profissional. O PL, de autoria do deputado federal Joaquim Passarinho (PL-PA), está em tramitação na Câmara dos Deputados.

“Esse projeto foi apensado, ou seja, tramita obrigatoriamente com o outro. E do projeto que ele tramitou, apensado ao outro, foi feito todo um trabalho de convencimento do relator. O nosso trabalho lá no Congresso foi, primeiro, aproximar do relator”, comentou.

Gestão financeira e transparência

As melhores práticas em gestão financeira condominial foram destaque no segundo painel do I Fórum de Administração de Condomínios do Sistema CFA/CRAs. O debate reuniu especialistas que discutiram a importância da transparência e do acompanhamento rigoroso dos recursos como pilares essenciais para a credibilidade da gestão e para a prevenção de conflitos entre condôminos.

Mediado pelo Adm. Daniel Gomes, o painel contou com a participação da Adm. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, da Adm. Neusa Maria Tribeck Ferreira e do Dr. Kênio Pereira, que compartilharam experiências e reflexões sobre a realidade da administração condominial.

Durante a discussão, os palestrantes ressaltaram que a atuação do administrador em condomínios vai muito além da gestão financeira e operacional. A área envolve também a gestão de pessoas, a mediação de crises, o planejamento estratégico, as compras orçamentárias e a prestação de contas, entre outras responsabilidades que exigem preparo técnico e visão estratégica.

Rosely pontuou a importância de elaborar o orçamento anual com a previsão de despesas. Segundo ela, esse planejamento deve incluir todas as despesas previstas. “Assim você terá condições de comparar o previsto e o realizado. Mas, quando não foi adotado nenhum critério, o gráfico horroroso. O morador precisa entender, de forma clara, esses gastos”, afirmou.

Ela sugeriu fazer assembleias regulares e, com o uso de tecnologias, é possível fazer essas reuniões on-line. Outra sugestão é o investimento em comunicação como, por exemplo, o quadro de avisos. 

Para os especialistas, a transparência na gestão financeira é fator determinante para fortalecer a confiança dos moradores e evitar desgastes que podem comprometer a harmonia no ambiente condominial. “O acompanhamento contínuo dos recursos garante clareza nas decisões e legitimidade no trabalho do administrador”, pontuaram.

O painel integrou uma programação que reforça o papel do profissional de Administração como agente estratégico na gestão condominial, contribuindo para a eficiência, legalidade e sustentabilidade dos empreendimentos.

Excelência operacional e conformidade

Excelência operacional, segurança e responsabilidade jurídica foram os pontos centrais da palestra “Excelência Operacional e Conformidade”, conduzida pelos administradores Douglas Nelson e Rogério Paschoalino. O encontro, mediado pela Admª Rosely Schwartz, trouxe como destaque o estudo de caso “O impacto da não conformidade em manutenções essenciais e suas consequências jurídicas e de segurança”, que evidenciou a importância da gestão responsável para evitar riscos e garantir eficiência nas organizações.

Douglas começou o painel apresentando a diferença entre NRs e Normas ABNT. De acordo com ele, uma delas é a lei do jogo; a outra é o manual de instruções. “As NRs são obrigatórias, foram criadas pelo Ministério do Trabalho e o foco é garantir a segurança de quem trabalha no seu condomínio. Já as normas ABNT mostram a maneira mais segura e eficiente de fazer as coisas”, explicou.

Um síndico sem conhecimento é uma pessoa que, sem dúvida, trará problemas para o condomínio. Para Douglas, esse profissional precisa olhar o condomínio como uma empresa. Sobre a ABNT, ele afirmou que trata-se de uma “guardiã da qualidade no Brasil”. Atualmente, a ABNT tem mais de oito mil normas registradas.

Para facilitar a vida do síndico, Douglas listou as normas ABNT voltadas para a manutenção predial e que precisam estar no radar desses profissionais. “A excelência operacional e a conformidade regulamentar são pilares inegociáveis. Ao adotar uma gestão proativa, baseada em normas técnicas, você não apenas protege o seu condomínio, mas também garante a segurança e a valorização do patrimônio a longo prazo”, finalizou o palestrante.

Na sequência, Rogério iniciou sua apresentação focando em um tema muito pertinente para quem atua na gestão de condomínios: a segurança contra incêndio. Ele administra, em Juiz de Fora-MG, uma empresa de bombeiro civil que atua, principalmente, em condomínios de shoppings.

Experiente no assunto, ele deu dicas e sugestões de segurança para evitar incêndios. Além disso, ele destacou a importância da prevenção: evita incêndios e suas consequências, garante o pagamento do seguro e reduz custos pela frequente manutenção dos equipamentos.

Inovação e segurança na era digital

Especialistas em administração e direito debateram os rumos da transformação tecnológica durante a palestra “Inovação e segurança na era digital”, conduzida pelo Dr. Cristiano de Souza Oliveira e pelo Adm. Daniel Gomes, com mediação da Admª Neusa Maria Tribeck Ferreira. O encontro trouxe como destaque o estudo de caso “Desafios e sucessos na implementação da LGPD e soluções digitais para transparência e segurança de dados”, mostrando a importância da inovação aliada à proteção das informações no cenário atual.

De acordo com Daniel, a digitalização não é apenas uma tendência, mas uma necessidade estratégica para condomínios que buscam otimizar recursos, reduzir custos e melhorar a experiência dos moradores. “Sistemas integrados permitem uma visão holística da gestão condominial”, afirmou.

Ele também citou que a tecnologia precisa ser acessível a todos por meio de sistemas de fácil uso. Ainda no campo da era digital, o administrador comentou sobre a tendência do uso de robôs e da internet das coisas nos condomínios.

E quais os desafios de gerenciar um condomínios em tempos da LGPD? Quem esclareceu essa dúvida foi Dr. Cristiano. Para elucidar a questão, ele apresentou trechos da Constituição Federal de 1988 a Emenda Constitucional 115/2022. Segundo o especialista “a aplicação da LGPD nos condomínios é fundamental para garantir transparência, proteger os dados dos moradores e reforçar a confiança na gestão condominial.”.

Gestão estratégica de pessoas e terceirizados

A palestra “Gestão estratégica de pessoas e terceirizados – minimizando riscos trabalhistas e garantia da legalidade” fechou a programação do Fórum. O encontro contou com a participação do Dr. Carlos Alexandre Cabral, do Adm. Watyla de Almeida Moreira e da Adm. Patrícia Broetto Sperandio, que compartilharam orientações práticas para prevenir passivos trabalhistas e fortalecer a gestão com foco em segurança jurídica.

Carlos Alexandre abordou tópicos da Consolidação das Leis do Trabalho e destacou a importância de observar a norma vigente, suas respectivas atualizações, bem como a a convenção coletiva. Patrícia, por sua vez, abordou aspectos relacionados aos documentos como extrato mensal da folha de pagamento, guia do FGTS e relação de trabalhadores.

Para ambos, além de motivar, gerir bem os Recursos Humanos é uma forma de proteger o condomínio de riscos trabalhistas. Um quadro de funcionários bem estruturado, com funções claras, escalas organizadas e cumprimento das obrigações legais, evita passivos e garante eficiência. A boa administração de pessoas nesse contexto não é apenas uma questão de relacionamento, mas de gestão responsável e estratégica para reduzir custos e manter a regularidade das operações.